Gemeenten zetten opkoopbescherming in en hanteren zelfbewonersplicht

Per 1 januari 2022 is de wet ‘Opkoopbescherming’ in werking getreden. Deze tijdelijke wet maakt het mogelijk om per gemeente een opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen niet worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. De koper moet de aangekochte woning dus zelf gaan bewonen en moet minimaal 4 jaren zelf in de woning wonen voordat de woning in de verhuur mag, uitzonderingen daargelaten. De opkoopbescherming vervalt in beginsel op 1 januari 2025. Drie jaren na inwerkingtreding van deze wet vindt een evaluatie plaats. Dan wordt beoordeeld of de regeling ten behoeve van opkoopbescherming vervalt of verlengd wordt.

Gemeentes bepalen de opkoopbescherming

Gemeentes kunnen zelf beslissen of en hoe ze de opkoopbescherming inzetten. De gemeenteraad wordt de mogelijkheid geboden om in de huisvestingsverordening de opkoopbescherming op te nemen. De gemeenteraad moet wel altijd kunnen onderbouwen dat de inzet van de opkoopbescherming noodzakelijk is ter behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt van hun gemeente.

De opkoopbescherming is uitsluitend bedoeld voor goedkope en middeldure woningen. Een gemeente moet zelf op basis van hun eigen lokale situatie onderbouwen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen (dit kan worden afgesproken door middel van de WOZ-waarde)

4 jaren zelfbewonersplicht

Zodra een woning door de gemeente in de huisvestingsverordening is aangewezen voor de opkoopbescherming, mag de woning voor een periode van 4 jaren na aankoop niet worden verhuurd zonder een huurvergunning. Na deze 4 jaar van zelfbewonersplicht, mag de eigenaar van de desbetreffende woning de woning verhuren zonder een vergunning. Als de woning binnen de 4 jaren van zelfbewonersplicht wordt doorverkocht, is de nieuwe eigenaar opnieuw 4 jaar verbonden aan de opkoopbescherming.

Uitzonderingen zelfbewonersplicht

In de nieuwe wet ‘opkoopbescherming’ zijn er een aantal uitzonderingen opgenomen waardoor het voor een woningeigenaar toch mogelijk is om de woning te verhuren. Dit zijn de uitzonderingen:

1. Verhuur aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap is van de woningeigenaar in de eerste graad of in de tweede graad. Bijvoorbeeld de verhuur van ouders aan een van de kinderen of van grootouders die willen verhuren aan kleinkinderen;
2. Tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is;
3. Verhuur van woonruimte die onlosmakelijke deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
4. Soms kan er in hele specifieke gevallen ook om ontheffing worden gevraagd. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarin de woning eigenaar overlijdt en de erfgenamen in geen mogelijkheid de woning zelf kan bewonen.

Wilt u een woning aankopen voor de verhuur? Ga dan eerst na of de desbetreffende gemeente waarin u een woning wilt kopen, gebruik maakt van de opkoopbescherming. Gemeentes mogen namelijk zelf beslissen of ze deze maatregel inzetten en voor welke buurten. Het is dus niet zo dat elke Nederlandse gemeente per 1 januari 2022 de opkoopbescherming invoert.

Er is ook een kleine kanttekening aan de opkoopbescherming: het moment van de overdracht is van belang. Woningen die voor de ingangsdatum van de opkoopbescherming op naam zijn verkregen (door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers) vallen niet onder de opkoopbescherming. Woningen die op naam worden verkregen (door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers) ná de inwerkingtreding van de opkoopbescherming maar langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn, vallen ook niet onder de opkoopbescherming.

Wilt u hier meer informatie over? Aarzel dan niet en neem contact met ons op!